2017中国城镇住房空置分析:超20%的城镇自有住房未充分使用

2018-12-21

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12月21日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告利用2011-2017年中国家庭金融调查(CHFS)数据和国家统计局数据,对当前我国城镇家庭住房拥有及使用状况进行了分析。

 


我国家庭住房自有率超八成

报告指出,根据2017年CHFS数据,我国家庭住房拥有率(拥有住房的家庭占全部家庭的比例)为92.8%,其中城镇家庭住房拥有率为90.2%,农村家庭住房拥有率为97.2%,与2013年和2015年相比呈稳步上升趋势。


此外,我国家庭住房自有率(居住在自有住房的家庭占全体家庭的比例)为85.0%,位于全球前列。其中,城镇家庭住房自有率为80.8%,农村家庭住房自有率为93.6%,城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%,相较于2013年和2015年均有所上升。2017年,城镇住房套户比已达1.18,其中家庭自有住房套户比为1.155,政府及单位提供住房的套户比为0.029。


城镇地区住房空置率21.4%  二三线城市空置情况更严峻

近年来,住房空置率备受市场关注,并被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房,它包括两类:一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房,二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。报告指出,2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。


报告认为,空置率的区域差异表现在:当前我国二线和三线城市住房空置情况更为严峻,空置率明显高于一线城市。2017年,二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远超一线城市的16.8%。数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达26.6%。

 


多因素影响家庭持有空置住房

报告发现,家庭投资风险偏好、收入水平、有无家族企业、是否参加住房公积金、成员是否受雇于公共部门、家庭成员有无成年未婚男性等特征,都是影响家庭是否持有空置住房的可能因素。此外在宏观影响因素方面,空置住房与城镇化率、区位房价也有一定相关性。




适量空置住房有助于平稳租房市场

值得关注的是,报告提出,由于工作地点变化、子女教育等原因,城市间以及城市内部的人口流动长期存在。这必然导致人口流出区域住房被空置,流入地区出现新增的住房需求,需要由该地区空置的住房满足。适量的空置住房有助于平稳租房市场,促进人口流动。为此,参照劳动力市场自然失业率的概念,报告提出可以稳定租金收入比的空置率为自然空置率。参考 Rosen and Smith(1983)的文章,本报告估算出中国城镇自然空置率为9.8%,一线城市的自然空置率为11.3%,二线城市为9.1%,三线城市为8.8%。

 


目前城镇住房空置率高 孕育风险

报告从空置率的国际比较、自然空置率的测算、空置住房的负债以及空置住房进入市场的可能性四个方面,对空置住房的风险进行了深入分析。


从国际比较上看,中国住房空置率仍然处于较高水平,仅低于西班牙、意大利等少数国家,高于大多数国家。目前,我国住房实际空置率水平已远高于自然空置率的标准,尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。


从住房贷款余额来看,2017年空置住房占用的贷款余额显著上升,有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%,预计规模为10.3万亿元。空置住房占用了大量的住房贷款,不仅是对贷款资源的一种浪费,更蕴含了金融风险。


此外,与非空置住房相比,由于不受搬迁及出租合约限制,家庭空置住房更便于交易。当市场出现波动时,若大量空置住房集中入市,必然对住房市场造成冲击。报告比较不同家庭2013-2015年与2015-2017年间出售住房情况发现,拥有的住房越多,家庭出售住房的比例越高,而拥有城镇空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是拥有三套及以上住房的有空置房的家庭,其售房的比例明显高于其他家庭。CHFS数据显示,2013-2015年住房价格下调期间,拥有三套及以上住房的空置住房家庭,其出售住房的比例是无空置住房家庭的近乎两倍,其对市场造成的下行压力更大。

 


研究制定空置税和房产税 盘活空置住房

值得一提的是,报告对盘活空置住房资源的国际政策进行了梳理,具体包括房产税和空置税。通过分析美国房地产市场2010-2017年的城市数据,发现房产税负担越重的地区,空置率越低。报告指出,有效房产税率上升1%,空置率显著下降2.46%。


按空置类型分,有效房产税率上升1%,待租空置住房占比下降0.42%,待售空置住房占比下降0.16%,不投放至市场中的空置住房显著下降1.67%。


报告还通过整理实施空置税的国家及地区的相关信息,分析其政策难点及实施效果,并总结归纳出可供中国借鉴的经验。报告强调,规范完善租房市场,完善房屋信息公开机制,构建房屋大数据信息系统都有助于盘活住房存量,促进空置住房资源的有效利用。