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【中心新闻】甘犁教授作客北航讲解自有住房空置率之谜

2017/3/9 浏览量:423

       2017年3月8日甘犁教授受北京航空航天大学邀请开展讲座——“自有住房空置率之谜”。


       甘老师给北航的师生介绍了中心调查的涉及及执行。讲座的第二部分甘老师着重介绍了中心在房产和城镇化方向上的研究。中国城镇家庭住房拥有率显著高于其它国家地区。家庭自有住房空置率在同口径下也显著高于日本美国等国家。针对各方对于空置率的争论,甘老师从城镇化率的构成上,找到了答案。城镇化不仅仅包括家庭扛包进城的主动进城,同时也包括编码变化导致的被进城。


       西南财经大学中国家庭财务调查项目主任甘犁教授在讲座中指出,中国的高住房空置率不能完全归因于投资目的或文化动机。实际上,高空置率应归咎于对城市化状况的一种“误读”。在2月16日STL Lab中国系列讲座中,甘犁教授鼓励研究人员重点关注这一现象,因为它将对未来住房市场产生重大影响。


        甘犁教授的研究出自中国家庭金融调查(CHFS),这是一项全国范围的调查,收集关于家庭收入、费用、资产和负债的微观层面信息。该调查自2009年开始,在2011与2015年又进行了两次。其抽样规模从160个社区的8500个家庭,增加到1400个社区的40000个家庭。


       根据CHFS的数据计算,2015年中国的空置率约为22%,其中18.7%来自拥有多套住房的家庭,4.1%来自拥有一套住房的家庭。 甘犁教授说:“值得记住的数据是:5400万户,60亿平方米(约640亿平方英尺)的房子没有被使用。”


       甘犁教授说,有关中国空置率的争论大多是“定性的”。 CHFS包括“第二套住房”类别,总计6370000套住房,家庭成员临时使用的住房,总计6570000套,或由亲朋好友使用,共计3480000套;但是,政府官员们并不认同在统计中包括这些数据。甘犁教授还强调了一些对空置率具有显著统计影响的因素。因为房产可以服务于许多目的:可以满足居住功能,可以作为业主收入和教育程度增加后的改善住房,可以是受传统文化与社会压力影响下的购买:例如,为未婚子女提供房产,可以使他们在婚姻市场更具竞争力。房产还可以用于投资,拥有房产的家庭可以使用住房作为银行贷款的抵押品。


       针对CHFS的空置率数据,中国政府、房地产和投资银行部门的研究人员们常用这样一种逻辑回应:2000年至2010年,中国城市新增住户数量达到7000万,在同一时期,新住房的建设和销售量也达到了7000万;因此,住房空置率不可能像甘犁教授所认为的那么高。为了说明这一点,甘犁教授研究了中国家庭实际上是如何“城市化”的:一些家庭通过从农村迁居到城市实现“城市化”,但是,另外一部份人群实际上可以不迁居就可以实现“城市化”,因为这些人口居住的地区在规划中被重新归类为“城市地区”(译者注:指原农村并入城市的现象),甘犁教授称这一类人群为“再定义移民(redefined migrants)”。相对于“迁居移民”,“再定义移民”占全国人口的11%,约1.5亿。他们在城市化过程中带来了约3800万个住房单元,但他们基本上没有带来新的住房需求。


        这是一个城市规划问题。政府通过每年公布“城市化率”数据引导房地产商购置土地的决策。 甘犁教授认为,对中国城市化状况的“误读”,可能是3800万套过量商品房产生的原因。城市住房的总建设量由国家的预估所决定,而且很多商品房并不会卖给急需新住房的进城农民,而是卖给了购置第二套房产的业主。